Fixer un loyer, entre liberté et encadrement

Même si le propriétaire ou le bailleur est libre de fixer les prix de ses loyers, cela se fait néanmoins sur la base d’un règlement. La plupart de temps, la négociation du prix de la location se fait entre le propriétaire et le locataire. Si vous ignorez à quel prix louer un bien immobilier, il devient important de se renseigner sur les règles qui régissent ce secteur d’activité.

Cas de la mise en location initiale ou de la location d’un logement vacant pour une période supérieure à 18 mois

Dans les deux cas, la fixation du loyer est libre entre le bailleur et son locataire. Cette liberté est valable même dans le cas des loyers situés en zone tendue. Une zone tendue est constituée de plusieurs communes où l’offre du marché immobilier est inférieure à la demande ce qui entraîne le plus souvent l’inflation des prix de loyers.

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Pour fixer le coût du loyer, il est essentiel de tenir compte de la zone où se situe le bien, et de l’état du bien au moment de la location. S’il s’agit d’un logement meublé, il faudra en plus tenir compte de l’état du mobilier disponible dans le logement au moment de sa location.

Encadrement

Dans les zones tendues, l’État a fixé des prix standards. En effet, les montants des loyers fixés par les bailleurs ne doivent pas être supérieurs de plus de 20% des coûts de loyers de références fixés par l’État (loyer de référence majoré). Chaque année, le plafond de celles-ci est actualisé. Ces nouveaux coûts sont applicables à tous les contrats signés entre les bailleurs et les locataires à compter de la date de mise en œuvre de cette disposition. Quant aux contrats en cours, ces nouveaux plafonds ne les affectent pas.

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En ce qui concerne les habitations de qualité et de confort supérieurs à celles des catégories similaires situées dans la même zone, il est possible selon la loi d’ajouter un montant en plus du coût du loyer de référence majoré. Les éléments justificatifs de cet ajout doivent obligatoirement apparaître dans le contrat.

Le loyer de référence minoré (loyer de référence moins 30%) est quant à lui une disposition permettant au bailleur d’obtenir en cas de reconduction du contrat de bail, une augmentation de loyer.

Sanctions applicables

Si les mesures d’encadrement suscitées ne sont pas appliquées par le bailleur, ce dernier peut être sanctionné d’une amende. Celle- ci peut aller jusqu’à 5000 EUR dans le cas d’une personne normale et jusqu’à 15000 EUR dans le cas d’une structure.

Fixer un loyer: cas du renouvellement du contrat de bail

Dans ce cas, s’il s’agit du même locataire, que ce soit dans une zone tendue ou non, le prix du loyer est évalué selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). S’il s’agit d’une zone tendue, l’augmentation du prix du loyer sous-évalué est plafonnée.

Fixer un loyer: cas du changement d’un locataire (sur une période de 18 mois suivant libération du logement)

Le bailleur est libre de réduire ou d’augmenter le prix du loyer. Cependant, la fixation de ce loyer est encadrée lorsqu’il s’agit des zones tendues. Le nouveau prix du logement est fixé selon deux éléments: le loyer de référence majoré et celui de l’ancien locataire.