Crédit immobilier : quelles garanties pour sécuriser votre financement ?

Pour obtenir un crédit immobilier et financer l’achat d’un logement, l’emprunteur doit prouver sa solvabilité à l’organisme prêteur en ayant une capacité de remboursement suffisante. Il doit aussi souscrire une garantie afin que la restitution des fonds soit couverte en cas d’impayés éventuels en cours de contrat. Il s’agit de sûretés qui peuvent être réelles ou personnelles. Tour d’horizon sur les garanties d’emprunt immobilier pour sécuriser votre investissement.

Les types de garanties exigées par les banques pour un crédit immobilier

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, vous pouvez trouver le meilleur financement pour votre bien en déposant un dossier de prêt auprès d’un établissement bancaire. Pour que votre demande soit validée, vous devez obligatoirement souscrire l’une des garanties exigées par l’établissement prêteur. C’est en effet un élément essentiel pour prouver votre solvabilité et pour obtenir l’accord de prêt immobilier de la part de la banque.

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Différents types de garanties de prêt immobilier existent pour couvrir le remboursement du capital accordé par la banque. Parmi celles-ci, on retrouve les sûretés réelles (hypothèque conventionnelle, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, nantissement) et les sûretés personnelles (cautionnement).

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est la sûreté la plus courante pour garantir le remboursement du montant d’un crédit immobilier. Elle consiste pour l’emprunteur à mettre en gage un logement existant (appartement, maison, terrain, local et d’autres biens immobiliers non tangibles).

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En cas de non-remboursement du prêt ou de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien en question et le vendre au cours des enchères pour se rembourser. Le montant obtenu permettra à l’organisme prêteur de récupérer le montant du capital restant dû impayé. Quant à la somme restante, elle sera reversée à l’emprunteur.

La mise en place d’une procédure d’hypothèque en cas de crédit immobilier requiert le passage devant un notaire ainsi que la rédaction d’un acte notarié. Ce document légal sera ensuite transmis au bureau d’enregistrement des hypothèques.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Comme l’hypothèque conventionnelle, cette sûreté permet de garantir un prêt immobilier, à la différence qu’elle ne peut s’appliquer que pour un projet d’achat d’un bien ancien. Le privilège du prêteur de deniers ne peut donc pas être utilisé comme garantie pour l’achat d’un bien immobilier neuf, d’une VEFA (Vente future à l’état d’achèvement) ou pour le financement de travaux.

La seconde différence avec l’hypothèque conventionnelle est relative à l’ordre de remboursement. Ce dispositif assure à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité, en cas de saisie ou de vente du bien immobilier. Si l’emprunteur venait à rembourser le crédit par anticipation, il devrait demander la mainlevée du privilège de prêteur de deniers.

Le nantissement

Le nantissement a le même fonctionnement qu’une hypothèque, mais la garantie porte sur un bien incorporel de l’emprunteur et non sur un logement. Ces produits financiers (fonds de commerce, assurance-vie, portefeuille d’actions…) sont normalement bloqués, et ce, durant l’intégralité de la durée de votre prêt. Vous ne pouvez plus donc en disposer pendant la durée du prêt.

Les démarches pour mettre en place cette sûreté consistent à signer un contrat sous seing privé ou un acte authentique chez un notaire. En cas de défaut de paiement de plusieurs mensualités du prêt et de non-régularisation, la banque sera en droit de saisir les biens incorporels pour se rembourser. Le nantissement peut être utilisé comme garantie complémentaire ou faire office de garantie principale.

Le cautionnement

Cette sûreté est souvent demandée par les banques afin de sécuriser le capital d’un crédit immobilier dit amortissable classique. La caution bancaire est souscrite chez une société spécialisée et permet à l’emprunteur d’ajouter un garant dans son dossier afin qu’il soit validé. Dans le cas du cautionnement, 3 acteurs sont ainsi liés : l’emprunteur, l’organisme de cautionnement et la banque prêteuse.

En cas d’insolvabilité de l’emprunteur, c’est la société garante qui assure le remboursement du crédit auprès de la banque. Le cautionnement par un organisme spécialisé ne nécessite pas d’acte notarié ni d’enregistrement. Ceci explique en partie ses frais généraux qui sont moins élevés que pour l’hypothèque. Le montant de l’engagement ne peut pas être disproportionné par rapport au risque financier.

L’assurance emprunteur : une protection essentielle pour financer votre crédit immobilier

Souvent à l’origine de confusion, les garanties de prêt et l’assurance emprunteur sont des préalables nécessaires à l’accord de financement d’un projet immobilier. Cette couverture garantit la prise en charge de tout ou partie du capital restant dû ou des échéances de remboursement d’un crédit en cas de survenance de certains accidents de la vie.

Il s’agit généralement des difficultés occasionnées par l’invalidité ou par la maladie, ayant entrainé une incapacité de travail, une perte d’emploi ou un décès. L’assurance emprunteur ne figure pas cependant parmi les garanties réelles du crédit immobilier. Cette couverture vient habituellement en complément d’une hypothèque ou d’une caution.

Comment obtenir une assurance emprunteur ?

Pour bénéficier d’une telle couverture, il vous sera demandé de compléter une déclaration d’état de santé ou un questionnaire de santé. Au vu des informations fournies, l’organisme peut refuser votre demande ou assurer tout ou partie de votre prêt immobilier.

En cas d’activation de l’assurance, c’est l’emprunteur et ses proches qui sont les premiers bénéficiaires, puisque l’assureur se chargera du remboursement du crédit, selon les modalités du contrat. À l’inverse, les garanties personnelles et réelles sont au profit des établissements prêteurs.

Comment choisir le type de garantie pour votre crédit immobilier ?

Le type de sûreté à mettre en place pour couvrir un nouveau prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs tels que :

• les exigences de l’organisme prêteur,
• le montant du capital emprunté,
• le niveau de risque que présente un défaut de remboursement,
• le type de logement financé (neuf, ancien, VEFA),
• le niveau de protection que chaque garantie accorde,
• le coût et les frais de chaque couverture,
• le statut patrimonial de l’emprunteur (locataire, propriétaire, hébergé…).

Pour savoir quelle garantie l’emprunteur doit choisir et mettre en place pour son dossier, il doit donc prendre en compte les exigences de la banque. Si celle-ci conditionne par exemple un avis favorable à la prise d’une caution plutôt qu’une garantie hypothécaire, ce dernier devra accepter cette requête. S’il est libre dans son choix, il doit alors comparer leur coût, mais aussi leurs avantages et leurs inconvénients.